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                                              另類調控“限跌令”潛行:

                                              2021-09-09 來源:21世紀經濟報道
                                               
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                                                     在“穩房價、穩地價、穩預期”的基調下,“限跌”又是必經之路,房地產市場也由此進入了雙向調控時代。


                                                     在一線城市紛紛升級調控政策為房地產市場降溫的同時,部分三四線城市卻正在迎接“逆向”調控,通過制定政策的方式限制房價跌幅。


                                                     據《時代周報》消息,近日,長三角首張“限跌令”落地,江陰市住建局發布《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》,要求商品住房實際成交價格不得高于備案價格,嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰,堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。


                                                     江陰并非第一座出臺“限跌令”的城市。在此之前,昆明、岳陽、惠州、唐山等城市先后出臺類似政策。


                                                     “限跌令”折射的是部分非熱點三四線城市在強調控之下成交持續低迷,而房企在“三道紅線”等政策的約束下,資金壓力逐漸顯現,“以價換量”是他們的對策。但是在“穩房價、穩地價、穩預期”的基調下,“限跌”又是另一道坎,房地產市場也由此進入了雙向調控時代。


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                                                     成交低迷下的應對之策


                                                     “限跌令”是在“穩地價、穩房價、穩預期”背景下的另類調控政策,其目的同樣是防止房價出現大漲大跌,促進房地產市場的健康發展。


                                                     嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者采訪時就稱:“此類限跌令,是直接對應了房企經營壓力增大、市場去庫存環境惡化等情況。通過惡意降價進行違規競爭,顯然不可行。所以此類嚴控惡意降價,本身不代表政府不允許房價下跌,而代表不允許借降價來干擾市場秩序?!?/p>


                                                     如果從發布“限跌令”的城市來看,也可以發現,“限跌令”并非普遍現象,它只發生在庫存較高、去化較難的城市。


                                                     以江陰為例,據江陰510房產網發布的數據,2021年8月份江陰全市商品房成交975套,其中住宅成交780套,環比下跌22.92%;此外,截至2021年9月1日,可售房屋38170套;其中可售住宅21951套。按目前去化速度來看,全市住宅去化周期大約在28個月左右。


                                                     去化速度較慢,房企為了盡快回籠資金采取以價換量的方式,也是理所應當。


                                                     在四線城市操盤一個中型項目的李林告訴記者,“現在的市場,能夠賣出去就很好了。我們隔壁項目,差不多快交房了,現在也就賣了幾十套。(他們)為什么不降價呢,因為降價了可能會虧很多,更重要的是,降了也可能賣不出去?!?/p>


                                                     這是許多三四線城市的現狀。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示,“很多項目,特別是資金鏈緊張的開發商的項目,打折力度很大,對周邊項目的定價和營銷都造成了影響,導致其他項目也不得不跟隨降價,所以就導致地區房價下跌?!?/p>


                                                     李宇嘉續稱,“原來很多地方都規定,開發商的新房備案價格是一房一價的,在價格的15%以內自由調整,超過了這個范圍就要重新備案。但是由于現在很多項目在進行促銷,其跌幅就超過了這個比例,依照規定來講是應被禁止的?!?/p>


                                                     不僅是市場環境不好,房企當前面對的現實壓力也不小。同策研究院研究總監宋紅衛就分析認為,“降價背后,體現的是房企集中償債壓力較大。根據wind數據,今年房企到期債務規模達到1.2萬億,月均超過1000億。二季度房地產行業平均負債率為77.85%,較一季度下降1.34%,較2020年下降1.23%。調控的效果開始顯現,房企都把降低負債、優化三道紅線當做首要戰略?!?/p>


                                                     “限跌令”意在市場維穩

                                                     “限跌令”是“穩房價、穩地價、穩預期”下的必然選擇。


                                                     易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示,從房價的角度看,類似限跌令是有非常好的導向的。無序下跌容易引起惡性競爭,搞亂市場交易。從實際過程看,一些攪局者破壞了市場交易秩序,導致交易的正常環節破壞,本身確實需要管控。


                                                     若不實施“限跌令”,任由房價下跌,會帶來一些負面的影響。嚴躍進指出,“如果房企無序降價,可能會引起業主的反對,造成很多新的情況和問題。此外,如果房企無序降價,也會干擾營銷秩序,對于同類房企的業務開展會有沖擊?!?/p>


                                                     這樣的現象的確在全國各地時有發生。某頭部房企近期為了回籠資金,在多座城市采取以價換量的方式。據21世紀經濟報道記者統計,鄭州、內蒙古等,均有購買該房企期房的業主留言稱希望這種行為被整治。


                                                     在這樣的市場背景下,“限跌令”的出臺有其必要性,也可以看作是常規調控行為。


                                                     李宇嘉分析認為,“限制房價下跌是常規調控行為,其穩定房價的作用主要是穩定市場預期。房價下跌會對市場預期造成影響,在跌幅較大的時候,品質比較好的盤也很難賣出去,這不利于市場和市場預期的穩定。同時,后續也會影響地價的穩定,會對土地的正常出讓造成一定影響。所以從這個角度來講,限制房價下跌是必須要做的,每次樓市回調的時候都會出現這種情況,這不奇怪?!?/p>


                                                     如果不對這樣的無序行為加以調控,房地產市場也會受到一定的沖擊。


                                                     “如果不實施限跌令,任由開發商降價,可能會造成劣幣驅逐良幣的狀況,品質最差的項目會先啟動營銷策略使價格下跌更厲害,而品質好的反而賣不出去,這是不公平的;其次,拿地時間早、地價較低的開發商能夠承受更大幅度的價格下跌,而對于很多近期拿了高價地的開發商、給當地公共服務配套做出巨大貢獻的開發商,是不公平的?!崩钣罴沃赋?。


                                                     需要指出的是,“限跌令”雖在一定程度上能夠穩定房地產市場的預期和發展,但是,非熱點三四線城市未來市場的發展,依然應該謹慎使用。宋紅衛稱,“下半年市場下跌的程度取決于行業資金面。房企的融資端基本已經鎖死,下半年房企自救主要靠銷售回款。當前銷售最大問題不在于缺乏購買力,而在于居民的按揭貸款受限。尤其是大部分核心城市主力群體是置換型的改善需求,由于房子賣不掉,導致購買新房也受到影響?!?/p>

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